[心得]淡水新市鎮看房心得。在台北工作居住要買間房子還真不容易

    這次要來分享關於格主家在淡水新市鎮附近找房子的經過。目前雖然房價很高，但是活在世界上不可能真的居無定所，不管或租或買，都還是需要有個落腳的地方，因此格主的家人就開始在台北的淡水開始尋找新房子，希望能夠在淡水地區自己擁有一間住所。倘若是因工作到外地打拼工作，可能會建議在台北市租房子，反正工作是一時的，未來會不會在台北居住可能都是一個問題，但格主本身就是台北人又在台北工作，考量家中的屋齡屋況與未來的發展性，家人希望能夠買間新房子，替家中的未來做打算。

    會考慮在淡水買房子，一方面是工作與老家都在台北，平時沒有額外的房租開銷，剛好將這筆費用轉嫁到房貸上；第二，老家就在熟悉的台北，未來應該不會有移居其他地區的打算，將來家中可能還會有新成員的空間需求，因此也確有找新房的理由。最後，之所以選擇淡水，理由當然是台北市的房子實在是太貴了，無法負擔，只能退而求其次選擇遠離台北市中心的淡水。(倘若有用之不盡的財力，誰不想住在台北市呢?)

    格主家境並非極度富裕，也沒有驚天動地的薪資收入，只能算是普通上班族的薪水，因此台北市的精華地段其實是不可能買得起的(即使能買應該也是小坪數或是超高屋齡的老房子)，因此我們將目標放在淡水新市鎮的區域，這裡與我們老家距離不遠，因此環境我們也還算熟悉，目前交通主要依賴公車路線網，未來輕軌通車後還會再多一項交通選擇，交通易達性非常受到我們青睞。

    淡水的建案非常多，大多都是10年內的新房子，因為發展快速，感覺目前住戶的狀況並沒有飽和，看屋時很多房子還是在投資客手上或是正處於空房的狀態。但是也看到許多房子也許屋主還住在裡面，或是雖然是空屋，但是左鄰右舍已經搬進去住了，並不是真的完完全全的空樓。

遇到一個很有耐心的房仲

    我們所找到的房仲是朋友所介紹的，因為他們剛成交，覺得這位房仲先生的合作關係很好，因此推薦給我們。

    我們所合作的房仲先生非常有耐心，常常的帶我們去看房，看了一天房後覺得沒有適合的房子，然後又繼續請他幫我們關注有沒有新的案子釋出。其實房屋市場就像就業市場一樣，不時就會有賣方釋出新房子，所以房仲們每天的第一手訊息有時候會比網路上的頁面來的快速。

    在接洽的時候我們有吧一些基本需求先跟房仲溝通，請他先幫我們過濾一些買賣訊息，做事起來也會比較有效率。每天工時很長的上班族要再這樣茫茫大海般的售屋網站上查找資料有時候也是很花費時間的，有時候下班都直接昏倒，也很少有心情做漫無目的的篩選。

房價：實價登錄

    首先就是初次查看實價登錄的問題，基本上可以在網路上查到部分房屋交易的實價登錄，雖然久聞房市的黑暗面，無法確知這些資訊是否正確/全面/即時，但既然有個參考依據，還是秉持著寧可信其有的心情來收集資料，掌握目前的行情狀況。

    房仲像我們解釋通常他們在查看實價登錄的價格時，並不一定會直接看他上面的每坪價格，因為實價登錄方式有時候會與估價方式有所差異。以下就是房仲向我們解釋的實價算法。

這是我們在實價登錄系統上看到的單價:
每坪價格=實價登錄總價/總坪數

這是房仲在估計總價時的計算方式:
每坪價格= (實價登錄總價 - 車位價格) / (總評數 - 車位坪數)

    兩種方式的差異在於車位的計價不同，因為在淡水買房子通常都會附帶車位，而車位的價格與坪數也會夾雜在實價登錄的數字中，如果直接以總價除以總坪數，結果就是會得到一個天價數字的車位價格。然而車位的價格實際上都是根據每個社區的車位設計有一個明確的報價，大約都在120-150萬左右，根據樓層會有所不同。

    舉例來說，如果車有11坪，直接將總價除以總坪數得到每坪20萬的單價，換算起來一個車位就要價220萬。這與社區所表列的車位價格有著很大的落差，用200多萬買一個車位也讓人感到不太合理。因此，看實價登錄的時候應該先扣掉固定的車位價格，再除上房子的權狀坪數，才能得到比較符合事實的單價。

房仲跟我們討論出價的方式如下:
總價的= 每坪預估價格 x 不含車位總評數 + 車位售價

    大約看一下目前實價登錄的房價來預估出價金額，如果這間房子的所在社區剛好曾經有買賣過房子有實價登錄其實就很好掌握價格，然而，不見得每一個社區或是房子會回有歷史的實價登錄數字，這部分就是取個大概數字，至少不要目前行情差距太大，出的價格會不會有較有意義。

斡旋金或要約書

    要買房子就是會經過這一關，其實就是白紙黑字跟賣方說我們要買房子，看他同不同意，主要是白紙黑字有個憑據，到時候出差錯了大家都找的到責任方(就像工作的時候不管有什麼口頭決策，最後都要再發一個Mail做紀錄)，一方面也是在保護自己。

    斡旋書、要約書就做在同一份長長的表格中，如果想要走斡旋的方式就寫斡旋書，如果想要走要約的方式就走要約書。這兩種方式其實房仲說都可以，效力都一樣，只差在金流會不一樣。

    斡旋書：同時要搭配5-10萬的斡旋金，這個是要拿現金出來的。如果賣方答應售出，這筆錢就變成訂金，之後算在總價裡，如果賣方拒絕，房仲就會憑單據把錢退回來。這期間如果任何一方在簽字後反悔其實都有一些賠償的部分，如果屋主簽字後反悔，則要賠償房仲一些違約金，如果我們反悔，則訂金就一去不回了。

    要約書：這部分就是不用拿現金的方式，一樣是合約的形式，如果買賣雙方都同意交易，賣方只要期限內補足訂金就好了。跟斡旋金的最大差別就是如果我們在屋主同意出售後反悔，就要以房屋總價依比例賠償賠屋主。反之，如果屋主同意出售後自己反悔，屋主也會受到求償。

    兩種方式最大的目的就是“有憑有據”，是建立在對人性不信任的基礎上，可以避免緊要關頭出亂子，畢竟很多外貌看起來信用十足，拍胸脯保證的口吻，有時到最後其實都是在話唬爛，因此人心險惡不可不防。

    起初要填寫斡旋要約書的時候，老一輩的父母起初對這個流程很排斥，因為在他們的觀念裡很難接受這種很制式化的程序，覺得給斡旋金很不安全諸如此類的疑慮，還是花了好多功夫才跟他們解釋許多關於房屋交易的遊戲規則，有些程序雖然麻煩或是需要多花費手續費（例如履約保證），但是比起房價動輒上百萬的交易值得多花一點錢取得更多的保障。

有錢買最好，預算不足就Cost down

    在看了約半年的房子後發現，其實買賣房子跟買3C其實概念上還是有點共通之處。以電子產品來舉例，如果有錢我們當然是買最好的iPhone、最好的Macbook，規格最好，品質最令人滿意；如果退一步，就是尋找Coat down版本，有些事續航差一點、有些相機差一點、有些則是效能差一點，但都還是堪用好用的等級。

    買房子也差不多如此，有錢當然是買在市中心，買最好的建材工法、買最多的房數坪數、要高樓層的景觀房，還有最高級的公共設施；同理如果預算沒有這麼高，就是坪數低一點，平庸但安全的建築用料，在各方面妥協到最合理的規格，尋找到適合的房子。

    建築法規不斷的更新再更新，各項安全標準與建築規範也都越來越嚴苛，因此新大樓通常在法規上都有政府的把關，消費者比較不會有品質或是安全的疑慮，這也是需要注意的地方，即使再怎麼樣找到低價的房子，只要能夠在各項安全與品質項目確認沒有問題，我覺得都是可以接受的房子。

    其實我們跟房仲說明了我們的預算之後，有許多對我們來說屬於天價的房子都已經先讓房仲給過濾掉了，房價會特別高的理由，不外乎就是在地的指標建案，例如水立方、甲山林，或者是擁有超豪華公設的社區，對我們這種市井小民來說，住在房價無法負荷的區域著實是一種負擔，因此過濾掉也是理所當然的。

房屋現況

    再來就是關於房內的裝潢問題了，通常沒住過人的房子就是一副家徒四壁的樣子，有些甚至會沒有安瓦斯錶或是冷氣，令人有點擔憂這從沒其用過的管路會不會有潛在問題，或是是否有建商沒處理好的瑕疵等等的。這裡主要還是確認房子的基本設施大致上有沒有問題，可以逐項的測試關於水、電、瓦斯、牆面、排水的問題，房仲、代書、房仲人員也都有叮嚀一定要確認沒有問題才進行交屋。

    有些前屋主採用傢俱佈置的看起來就比較深得我們心中，畢竟他們只要把這些私人物品運走，房子我們就可以重新利用，還算好處理的部分。我們這次的屋主能夠帶走的東西都會帶走，而帶不走的像是冷氣等等的東西則就會留下來，基本上這些東西都是現況留下來，在簽約的時候有特別註明款項，並且前屋主並不需要做瑕疵保固等內容，如果有壞掉或是不喜歡就有我們來處理了。

    另外，經過前屋主精心裝潢的房子就是看運氣了，因為每個人的設計風格並不一定與我們志趣相投，有些過度裝潢的有點令人敬畏，倒是讓我們直接把該屋列為完全不考慮名單。例如我們看過全部臥室都採用和式格局的，就不是很合我們家的胃口。

房價大跌的隱憂

    很多人包括我本人都會擔心如果現在買了，以後這間房子如果跌價了該怎麼辦？

    這一點其實我也是很擔心，不過因為這間房子買來並不是要用來投資，而是希望作為自住的房子，所以我覺得如果房貸還在我們家可以負荷的範圍，房價的漲幅可能最多影響我們的生活品質，應該不至於壓到我們走投無路。因此經過我們的討論後，還是以我們家能夠負擔的房貸月繳數字來申請貸款，未來雖然每個月的儲蓄少了很多喔，但至少未來可以有個棲身之所。

有趣的狀況1- 高攀不起的高價

    曾經我們有看到一間感覺很不錯的房子，就位在淡金公路旁，並不會很接近大馬路，距離也不會太遠。只不過因為買方房價實在是開太高了，被打槍之後我們就沒有再追加價錢了。

    同一棟在相鄰樓層其實也有一戶要賣，但是據說屋主目前財務有狀況很缺錢的樣子，因此價格也是非常的堅持，絕對不降價，因此在這個社區的兩間房子我們都無緣入住了。

有趣的狀況2- 被球員兼裁判的房仲框了

    在找這個房仲(房仲A)之前，家母還有接觸過另一位房仲(房仲B)，所以這次也發生一件很特別的事情。這次的故事就是我們看過其中一個社區，這裡簡稱叫做L社區。

    房仲A與房仲B都曾經帶我們看過同一間房子，後期我們主要都在跟房仲A聯繫，因此我們看到滿意的房子後就會請房仲A幫忙去跟屋主談價錢，開價N萬。就在我們請房仲去談這間L社區的房子後，房仲B在當天晚上就打點話來跟我們說有人用N價跟他開價，但是他不要賣，叫我們開價N+20萬跟他買，這真是一件莫名其妙的事情。

    後來一問之下才知道這間L社區的房子的屋主其實就是房仲B本人，自己就是屋主還要我們加價來買這間房子，真的是有點讓人覺得被當盤子。果然房仲自己球員兼裁判的狀況最好還是不要接觸，有時候少了第三方監督會讓我們很沒有安全感。這間房子後來我們就沒有考慮了，其實的的地理位置還不錯，只可惜有一個不太好的看屋經驗，也好在當初我們不是直接找房仲B來談這個L社區的房子。

    據房仲A的說法，其實房仲B應該算是附近的資深房仲業者，在淡水新市鎮的這個市中心區域買了很多房子在投資，因此他們賣的房子大部分都是他們自己手上的房子，可說是一位資本雄厚的地方人士。

有趣的狀況3- 超豪華裝潢

    我們在看房子的過程也看過有屋主超用心裝潢自己的房子，不過現在準備要出售的狀況，印象最深刻的兩個印象跟大家分享一下。

   第一個印象是在某一間社區大樓的高樓層，這間房子的裝潢很特別，有三房的格局不過他們的牆面都是使用裝潢的木板牆包起來，所有的寢室浴室門都設計成隱形門，讓牆面看起來非常的有一致感，家裡的桌子櫃子也有許多做成固定裝潢，不過也因為牆面設計的緣故，感覺室內空間有點變小的傾向。另外就是因為他們有養狗的緣故，因此一進入家門就有明顯的寵物味道撲鼻而來。

    第二個印象就是在新市國小旁的社區，這間房子因為本身坪數比較低，所以內部空間也比較小，看是看起來五臟俱全，很精緻。這間的屋主在所有的房間都採用和式的木地板建築，沒有彈簧床墊，都是打地鋪的方式。因為在木地板的下方他們有想要做置物櫃，所以就會感覺地板變得很高，然後天花板很低，站在裡面感覺充滿壓迫感，與我們家個格調不太搭調，因此就沒有繼續看下去了。

    其實房子的格局與裝潢時一種非常個人喜好的因素，不過卻也是影響我們做決定的原因之一，也讓我體會到房子果然是要買適合的。

後記

    這次看房子的過程，其實都陸陸續續看了許多房子，也大概花費了半年的時間，很高興最後我們有看到喜歡的房子。其實過程也是有許多辛苦的地方，找一間適合的房子還真的是需要多花非常多的時間與精力在這部分的。

    這一次分享我們看房子見聞與心得，在成交後陸續還有許多繁瑣的事情要處理，也是需要花一些時間與精力去關心，當然令購屋族最頭疼的莫過於龐大的房貸部份，也是需要貨比三家找到來找到最好的解決方案。爾後若有時間，再來分享我房屋交易的過程與房貸申請的過程與心得。