[心得]在淡水新市鎮買房子，房屋成交與貸款申請過程分享
買賣房子過程手續反覆，在成交後都會有地政事務所的代書來協助處理這些手續，像是填寫買賣資料，填寫合約等等的事項，其實確定成交之後還是有非常多的手續需要陸續完成，以經驗讓來說大多都是成交過後1.5個月後進行最後的交屋作業。這次就來分享格主在淡水新市鎮成交後進行貸款申辦以及交屋的過程分享。
我們在淡水買房子是透過當地的永慶房屋來介紹的，淡水的永慶房屋據點非常多的據點，這裡也就不提及是哪一間門市了，因為格主的案例並不特別，就把這當作是一個普通案件吧。
在屋中同意我們的出價之後，我們馬上就約了做成交的手續的，要填寫的買賣交易合約書，過程大約2小時的，還真是消耗體力，一整個晚上的時間才終於完成所有文件的填寫。
填寫買賣合約主要會有永慶房屋合作的土地代書事務所來處理，因此這方面其實也不會太複雜，就是會有手續費。不過代書的工作內容會幫助我們完成從成交到交屋的行政手續，是一個值得信賴的幫手。
買房子我們都有聽說過有頭期款跟貸款，其實真的就是如此，只不過可能在合約上的名目可能跟我們平常口語的說法不太一樣，在這裡對這些文字遊戲做整理。
頭期款=簽約款(含訂金) + 完稅款
貸款=尾款
在一開始簽約時就會要先支付大約15-20%的簽約款，這可以說是頭期款的一部分，以我的狀況因為當天現金不足，因此可以在一周內將簽約款匯入履保專戶即可。
完稅款的部分就是剩下的錢在扣除貸款金額後所要補足的錢，這個完稅款在貸款確認之後再把前補足到履約保證專戶裡。
房屋總價=簽約款 + 完稅款 + 尾款(貸款)
其實除了房屋的成交價，還有非常多的服務費、規費要支付，這些全部加起來也是一筆不小的開銷，全部加起來可能也是要好幾萬元才能處理，雖然不多，但也是不能忽略的一筆錢。
這部分有些是公定費用，有些事可以協商的，有些則是按照價格取百分比的，這部分我們的代書在最後有一份價目表可以參考，也就是所有的費用都是有理有據的，不是漫天喊價。
主要比較大筆的就是買方的仲介服務費了，既然請了仲介，他們也不會是做白工的角色，成交前雖然全部免費服務，但是成交後就是會需要支付服務費。服務費算法是用成交價取比例收費，因此這個價位可高可低甚至可以殺價。我們的仲介公司的表定服務費是成交價的2%，但是實際上大概只會收到1.X%左右的費用，就看當時的房仲與店長的協商結果了。
其他代書處理的費用大致條目可以寫出來參考：
買方 產權移轉登記(買賣) $12,000
買方 抵押權設定登記(銀行貸款) $5,000
買方 實價登錄 $3,000
買方 贈與稅申報 $5,000
買方 賣方 簽約費 買賣雙方各付$1,000
買方 賣方 履約保證費 買賣雙方各付成交價萬分之三
賣方 抵押權塗銷登記(貸款塗銷) 淡水區 $2,000
賣方 申請自用增值稅 $2,000
賣方 房地合一稅 $5,000
買方 契稅(依照房產現值6%課稅。是房產現值，不是成交價，因此金額不會太高)
買方 印花稅(房屋現值與土地公告現值綜合千分之一)
買方 地政規費(房屋現值與土地申報地價綜合千分之一)
買方 謄本費、狀書費...等等
買方 地政規費與銀行貸款設定費用...等等
賣方 土地增值稅
賣方 房屋稅、地價稅(含水、電、瓦斯)
賣方 財產交易所得稅
賣方 房地合一稅
履約保證我覺得是一個很棒的機制，這有點像是我們在網路消費中所常聽到的第三方支付：交易時買方必須先付錢，但是並不是直接接給買方，而是透過第三方機構先把錢卡住，讓賣方確定買方已經把錢交出來了，呈現一種看的到吃不到的狀況，等到卻是交貨無誤之後第三方機構才會把這筆錢撥款給賣方。
履約保證其實也就是這樣運作的，能夠保障賣方不會收不到錢，買方也不會擔心對方捐款而逃。不過履約保證會根據總金額比例手續收取手續費，也許很多老人家聽到之後又會覺得是一個坑人的手法，對這項機制充滿排斥，也是花了一段時間解釋，並翻找報紙找到不少賣方捐款而逃的案例才讓長輩理解這麼一回事。
其實履約保證專戶的收費不高，大約只有成交價的萬分之三，以一千萬的房子來說也就是3000元，其實花一點小錢買一個保障，就當作是買保險就好了。
在買賣契約完成後，如果有貸款需求(應該大部分人都有吧)，代書方面會提供一些合作的銀行選擇，對應的銀行都會有房貸業務專員會主動過來聯繫。除了這些代書提供的窗口，當然也可以自己找自己喜歡的銀行來承貸這項業務，不過當時我們並沒有問到其他的比這三家利率更低的銀行，因此就作罷了。
以下銀行利率僅供參考，可能會因為時間或是銀行有所差異，本人並不保證此利率為正確經精確數值。格主在目前遇到的貸款利率大約都落在1.70%左右，可以貸款70~80%，年限20~30。即使利率有高有低，落差也不會偏差太多，畢竟市場行情如此，如果利率太低銀行賺不到錢，利率太高不會吸引客戶貸款，因此還是會因為市場需求來到一個甜蜜點。
至於坊間有一些低於行情很多的貸款利率可能就不是我能夠討論的範圍了，這有些也許不是當時的時價而是歷史價格。有些也有可能是貸款人與銀行之前有一些特殊的客戶關係，或是特殊的申貸條款，因為我個人沒有遇到，因此就不討論這些利率特別低的案例。
這次代書分別有提供三間銀行的房貸給我參考，在這裡分別用T銀行、E銀行、F銀行來分別說明：
T銀行是一間老字號銀行，在腦海的印象裡是一間作風比較保守的銀行。淡水的T銀行動作很快，在交易後的隔天中午就打電話來跟我聯繫了，因為是淡水在地的分行，如果不想跑太遠的話，要對保或是要辦手續會比較方便，銀行就在淡水的鬧區。
T銀行的的房貸利率在這三家銀行來說是屬於保守的，加上這間銀行本身跟我比較沒有往來，所以其實在我心目中的排序是比較後面的，最後也沒有請他們進行徵信。
另外就是T銀行有提到如果想要在他們央行辦比較低的利率，可以加保房貸壽險，這樣可以幫忙爭取到較低的利率，不過這位業務並沒有跟我細談關於保額的部分，感覺是一種有保就好的概念，感覺有點想要衝業績但是又不太積極的感覺。
E銀行也是一開始就立馬跟我聯繫了，不過E銀行在淡水還沒有據點，感覺要跑比較遠來處理，在這三家裡頭E銀行一開始所開出來的房貸利率是最低的，因此很吸引我的目光。不過根據其他銀行房貸專員的說法，其實房貸利率在每一間銀行都會有浮動區間，因此業務專員第一次開口的利率並不一定是最終利率，事實也證明好像並沒有真的像他說的這般低利率。
起初我也是保持的如果他利率真的比較低就用E銀行吧，不過房貸徵信到後來的結果，他並沒有如他預期的低利率，因此就被我淘汰了。
這家銀行的房貸專員是分行的員工，因此很多時候感覺資訊都比較沒這麼透明，大多數問題都是要再請示總行之類的回覆。
前面提到的房貸利率，這間銀行第一次跟我報的利率卻是比其他兩間低了很多，但是另一方面，每一間銀行的利率調整幅度都很大，最高至最低可以來到0.1%的差距，變動的原因可能根據貸款金額，公司職業，年薪入而有所不同，最後我得到的利率資訊並不是當初他跟我說的那個超低數字(這裡先用N%表示)，而是來到N+0.05~0.10%，其實就跟其他兩間差不多，有點空歡喜一場的感覺。所幸分散風險本來就是必須的，我最後還是選了其他間銀行。
F銀行來找我的時間有比較晚一點，不過感覺是比較有經驗的房貸業務專員，因此很多問題我都還沒開口他就先把答案跟我說了，合作起來相當有效率。F銀行跟我接洽的專員跟其他銀行比較不同，其他銀行都是透過地方分行來跟我接洽房貸的業務，而F銀行則是在台北有一個總行的房貸中心，因此直接透過這位房貸專員做事效率其實很高。
F銀行在一開始跟我接洽的時候是跟我說牌價利率，不過其實這只是最保守數字，根據身份的不同其實還有可能得到更低的利率。關於利率的數字，在我們見面討論後，其實F銀行在審核時有非常多的利率級距，其中一項很有利的身份就是由代書介紹的客戶群，因此我就順利的拿到在F銀行房貸申請中一個很有優勢的利息數字。
除此之外，因為F銀行鼓勵顧客投保房貸壽險，因此投保後我又取得了比優勢利率再-0.05%的貸款利率。
整體來說，其實銀行彼此之前還是有一個競爭關係，因此在條件差異不大的情況下，他們的利率大致上不會差距太大，
當然如果有其他特殊約制條件，還有可能在其他銀行得到更低的利息優惠，例如：年收入超乎常人的高、不可大額還款、貸款成數降低等等，在這裡就不多加闡述。
房貸的還款方式主要由分成兩種，一種是本息均攤，一種是本金均攤，正常在業務說明貸款注意事項的時候這都是會說明到的重要事項。
通常銀行都會希望用本息均攤，一方面這對於客戶來說每月負擔比較低，另一方面來說整體的利息可以收的比較多，但如果有特別提出需求，應該大部分的銀行還是可以使用本金均攤的方式來還款。
從字面上來看，本息均攤就是把利息平攤到每一期的應繳金額，有點是每月償還固定的總金額，能夠讓客戶清楚知道每一期要還多少錢。不過其中的計算公式並不是這麼令人一目了然，也很難直覺的解釋這種計算方式要怎麼計算。
本息均攤最令人熟知的部分就是在前期所含的利息比例較多，在後期則是本金的比例較多，等於前面會先繳掉大部分的利息，之後則是還比較多比例的本金。也就是說到後來其實還款的時候利息比例已經很低了，即使在未來提早還款，已經失去的利息也回不來了，這也是本息均攤最大的缺點。
本金均攤則是有點不一樣，本金均攤的計算方式就可以很容易的用數學公式算出來，大致就是先將本金總金額分攤到每一期中，再用所剩的餘額計算每個月的利息。有點就是利息隨時都跟著所剩金額來變動，不會有預繳利息的狀況發生，而且可以很公式化的算出應繳金額與利息。而繳納金額也會隨著利息逐月降低，整體利息也會比較少一點。
不過本金均攤還是有缺點的，就是一開始的繳納金額比本息均攤高出非常多，大概要在1/2期數之後才有可能降低到本息均攤的繳納金額水平。
每月應繳金額=總金額/總期數 + 剩餘金額*房貸利率/12個月
其實不管選擇本金均攤或是本息均攤的還款方式，如果想要減少利息支出，早點把貸款還清才是最根本的辦法。
階梯式房貸也是一種市場上的選擇，但我覺得這種房貸計算方式其實對我們來說並不是這麼有利的一種利息計算方式。
階梯式房貸跟一般固定利率房貸的差別主要是他的利息利率是會隨著貸款時間而有變動的，通常都是前面1-3年的利息很低，然後從第三年開始利息變高。理論上來說，如果有辦法在前三年就把貸款還清，所付的利息可以說是比一般利率來的低；但實際上，我們一定是沒辦法在短短的2-3年間把買方費用支付完畢才會選擇做長期的房貸，如果以長期來看，使用階梯式房貸的算法從第三年開始的利率就會變得很高，這時候其實就不會比一率到底來的划算了。
目前很多銀行都有在推房貸壽險的搭配方案，在我接觸的三間銀行都有跟我提到這個房貸壽險的業務，是在申辦房貸的同時申辦一個個人壽險，當本人有什麼意外狀況無法支付房貸的情況下，可以透過保險公司的理賠來支付房貸的部分。由於銀行鼓勵客戶加購保單，通常在貸款時加入壽險保單，可以減少房貸利率
這份保單主要目的是可以避免重大意外或意外身故後，繳不出房貸而債留家人或是房子被銀行沒收的狀況發生。銀行也不用擔心未來如果我們發生意外的時候會收不到錢，對銀行與貸款戶都是一種保障。
保障金額通常會是60~80%的貸款金額，以貸款的還款期限為保期。但是這個保單與普通的還本型壽險有很大的不同，最大的差異當然就是他是不保值的保單，雖然費用比起還本型保單低了不少，然而，一旦保單期滿，之前所付支付的保費就有去無回了。
如果要以投資的思維來檢視這份保單，其實感覺是一項很不划算的標的。但是就保障而言，其實這是一項很不錯的保障方式，可以避免意外發生後債留家人的狀況。
火險與地震險是屬於強制險的部分，只要有辦房貸，銀行就會要求要加保，其實一年就是3千多元的保費，其實負擔並不會太大。
申辦火險地震險的管道，除了可以自己找保險公司之外，比較簡單的方式是直接請房貸業務提供銀行合作的物產公司進行投保，可以跟房貸業務一起進行辦理，比較快速也節省許多麻煩的手續。
由於一年只要繳一次，感覺這件事情很容易被遺忘，因此我有設定信用卡自動繳費扣款的方式，以防之後忘記繳費的情況發生。
交屋是整個流程最後的一個步驟，在前述的完稅款、貸款處理完成，代書也幫我們處理完所有的手續後，就是買賣方的塗銷與交屋手續了。
到了這個時候基本上所有的手續都已經完成了，只差交屋確認了。我們合作的代書有特別提醒如果要對房屋進行驗屋，記得要提早進行，以免交屋後有爭議會比較不好處理。
整個交屋的過程大約30分鐘就完成了，主要就是一些細項的費用結清，然後支付代書費用以及代書代墊的費用，最後就可以點收房屋的所有權狀以及房屋的鑰匙與各項文件移交，房子就是我們所有了。從成交到交屋，歷時整整一個月的時間。
通常在申請房貸的時候，如果是要申請自住或是出租用途的房子房貸利率會不一樣，理所當然的是自用住宅的貸款利率會比較低。然而，目前大部分的人買房子都會申請貸款，而看屋的過程中遇到房屋處於出租狀態的其實也不在少數。
關於這個問題，其實我有大致請教一下房貸專員關於這項自用與出租條款的部分。其實因為房子很多，案件也很多，所以銀行大多不會針對個案進行查驗，所以關於出租房屋的狀況，只要沒有舉報，其實銀行也不太會去查驗事實狀況。雖然此次我們賣方的確是自住用途，不過藉由出租房子來償還貸款的做法也算是一種大家心照不宣的默契。
第一次把自己工作幾年存下來的積蓄，一次百萬等級的匯到履約保證專戶真的是一間讓人心跳加速的事情。但是因為房貸的關係也從此變成一個長達30年的負債人生，雖然在房貸分期付款的原則之下，生活品質並不會受到明顯的影響，不過未來必須要不斷隨時的關注自己的財務狀況，並且想辦法在最短的時間內清償貸款。
另一方面，買完房子後才是挑戰的開始要裝潢、入住、添購家具，各種的裝潢費、傢俱費、每個月的貸款，其實都是各種的挑戰，期待新房子能夠帶來更好的生活體驗。
成交後填寫買賣合約
我們在淡水買房子是透過當地的永慶房屋來介紹的，淡水的永慶房屋據點非常多的據點，這裡也就不提及是哪一間門市了，因為格主的案例並不特別，就把這當作是一個普通案件吧。
在屋中同意我們的出價之後，我們馬上就約了做成交的手續的，要填寫的買賣交易合約書，過程大約2小時的，還真是消耗體力，一整個晚上的時間才終於完成所有文件的填寫。
填寫買賣合約主要會有永慶房屋合作的土地代書事務所來處理，因此這方面其實也不會太複雜，就是會有手續費。不過代書的工作內容會幫助我們完成從成交到交屋的行政手續，是一個值得信賴的幫手。
簽約款、完稅款、尾款
買房子我們都有聽說過有頭期款跟貸款，其實真的就是如此，只不過可能在合約上的名目可能跟我們平常口語的說法不太一樣，在這裡對這些文字遊戲做整理。
頭期款=簽約款(含訂金) + 完稅款
貸款=尾款
在一開始簽約時就會要先支付大約15-20%的簽約款，這可以說是頭期款的一部分，以我的狀況因為當天現金不足，因此可以在一周內將簽約款匯入履保專戶即可。
完稅款的部分就是剩下的錢在扣除貸款金額後所要補足的錢，這個完稅款在貸款確認之後再把前補足到履約保證專戶裡。
房屋總價=簽約款 + 完稅款 + 尾款(貸款)
零零總總的規費
其實除了房屋的成交價，還有非常多的服務費、規費要支付，這些全部加起來也是一筆不小的開銷，全部加起來可能也是要好幾萬元才能處理，雖然不多，但也是不能忽略的一筆錢。
這部分有些是公定費用，有些事可以協商的，有些則是按照價格取百分比的，這部分我們的代書在最後有一份價目表可以參考，也就是所有的費用都是有理有據的，不是漫天喊價。
主要比較大筆的就是買方的仲介服務費了，既然請了仲介，他們也不會是做白工的角色，成交前雖然全部免費服務，但是成交後就是會需要支付服務費。服務費算法是用成交價取比例收費，因此這個價位可高可低甚至可以殺價。我們的仲介公司的表定服務費是成交價的2%，但是實際上大概只會收到1.X%左右的費用，就看當時的房仲與店長的協商結果了。
其他代書處理的費用大致條目可以寫出來參考：
買方 產權移轉登記(買賣) $12,000
買方 抵押權設定登記(銀行貸款) $5,000
買方 實價登錄 $3,000
買方 贈與稅申報 $5,000
買方 賣方 簽約費 買賣雙方各付$1,000
買方 賣方 履約保證費 買賣雙方各付成交價萬分之三
賣方 抵押權塗銷登記(貸款塗銷) 淡水區 $2,000
賣方 申請自用增值稅 $2,000
賣方 房地合一稅 $5,000
買方 契稅(依照房產現值6%課稅。是房產現值，不是成交價，因此金額不會太高)
買方 印花稅(房屋現值與土地公告現值綜合千分之一)
買方 地政規費(房屋現值與土地申報地價綜合千分之一)
買方 謄本費、狀書費...等等
買方 地政規費與銀行貸款設定費用...等等
賣方 土地增值稅
賣方 房屋稅、地價稅(含水、電、瓦斯)
賣方 財產交易所得稅
賣方 房地合一稅
履約價金保證專戶
履約保證我覺得是一個很棒的機制，這有點像是我們在網路消費中所常聽到的第三方支付：交易時買方必須先付錢，但是並不是直接接給買方，而是透過第三方機構先把錢卡住，讓賣方確定買方已經把錢交出來了，呈現一種看的到吃不到的狀況，等到卻是交貨無誤之後第三方機構才會把這筆錢撥款給賣方。
履約保證其實也就是這樣運作的，能夠保障賣方不會收不到錢，買方也不會擔心對方捐款而逃。不過履約保證會根據總金額比例手續收取手續費，也許很多老人家聽到之後又會覺得是一個坑人的手法，對這項機制充滿排斥，也是花了一段時間解釋，並翻找報紙找到不少賣方捐款而逃的案例才讓長輩理解這麼一回事。
其實履約保證專戶的收費不高，大約只有成交價的萬分之三，以一千萬的房子來說也就是3000元，其實花一點小錢買一個保障，就當作是買保險就好了。
貸款申辦
在買賣契約完成後，如果有貸款需求(應該大部分人都有吧)，代書方面會提供一些合作的銀行選擇，對應的銀行都會有房貸業務專員會主動過來聯繫。除了這些代書提供的窗口，當然也可以自己找自己喜歡的銀行來承貸這項業務，不過當時我們並沒有問到其他的比這三家利率更低的銀行，因此就作罷了。
以下銀行利率僅供參考，可能會因為時間或是銀行有所差異，本人並不保證此利率為正確經精確數值。格主在目前遇到的貸款利率大約都落在1.70%左右，可以貸款70~80%，年限20~30。即使利率有高有低，落差也不會偏差太多，畢竟市場行情如此，如果利率太低銀行賺不到錢，利率太高不會吸引客戶貸款，因此還是會因為市場需求來到一個甜蜜點。
至於坊間有一些低於行情很多的貸款利率可能就不是我能夠討論的範圍了，這有些也許不是當時的時價而是歷史價格。有些也有可能是貸款人與銀行之前有一些特殊的客戶關係，或是特殊的申貸條款，因為我個人沒有遇到，因此就不討論這些利率特別低的案例。
這次代書分別有提供三間銀行的房貸給我參考，在這裡分別用T銀行、E銀行、F銀行來分別說明：
T銀行
T銀行是一間老字號銀行，在腦海的印象裡是一間作風比較保守的銀行。淡水的T銀行動作很快，在交易後的隔天中午就打電話來跟我聯繫了，因為是淡水在地的分行，如果不想跑太遠的話，要對保或是要辦手續會比較方便，銀行就在淡水的鬧區。
T銀行的的房貸利率在這三家銀行來說是屬於保守的，加上這間銀行本身跟我比較沒有往來，所以其實在我心目中的排序是比較後面的，最後也沒有請他們進行徵信。
另外就是T銀行有提到如果想要在他們央行辦比較低的利率，可以加保房貸壽險，這樣可以幫忙爭取到較低的利率，不過這位業務並沒有跟我細談關於保額的部分，感覺是一種有保就好的概念，感覺有點想要衝業績但是又不太積極的感覺。
E銀行
E銀行也是一開始就立馬跟我聯繫了，不過E銀行在淡水還沒有據點，感覺要跑比較遠來處理，在這三家裡頭E銀行一開始所開出來的房貸利率是最低的，因此很吸引我的目光。不過根據其他銀行房貸專員的說法，其實房貸利率在每一間銀行都會有浮動區間，因此業務專員第一次開口的利率並不一定是最終利率，事實也證明好像並沒有真的像他說的這般低利率。
起初我也是保持的如果他利率真的比較低就用E銀行吧，不過房貸徵信到後來的結果，他並沒有如他預期的低利率，因此就被我淘汰了。
這家銀行的房貸專員是分行的員工，因此很多時候感覺資訊都比較沒這麼透明，大多數問題都是要再請示總行之類的回覆。
前面提到的房貸利率，這間銀行第一次跟我報的利率卻是比其他兩間低了很多，但是另一方面，每一間銀行的利率調整幅度都很大，最高至最低可以來到0.1%的差距，變動的原因可能根據貸款金額，公司職業，年薪入而有所不同，最後我得到的利率資訊並不是當初他跟我說的那個超低數字(這裡先用N%表示)，而是來到N+0.05~0.10%，其實就跟其他兩間差不多，有點空歡喜一場的感覺。所幸分散風險本來就是必須的，我最後還是選了其他間銀行。
F銀行
F銀行來找我的時間有比較晚一點，不過感覺是比較有經驗的房貸業務專員，因此很多問題我都還沒開口他就先把答案跟我說了，合作起來相當有效率。F銀行跟我接洽的專員跟其他銀行比較不同，其他銀行都是透過地方分行來跟我接洽房貸的業務，而F銀行則是在台北有一個總行的房貸中心，因此直接透過這位房貸專員做事效率其實很高。
F銀行在一開始跟我接洽的時候是跟我說牌價利率，不過其實這只是最保守數字，根據身份的不同其實還有可能得到更低的利率。關於利率的數字，在我們見面討論後，其實F銀行在審核時有非常多的利率級距，其中一項很有利的身份就是由代書介紹的客戶群，因此我就順利的拿到在F銀行房貸申請中一個很有優勢的利息數字。
除此之外，因為F銀行鼓勵顧客投保房貸壽險，因此投保後我又取得了比優勢利率再-0.05%的貸款利率。
整體來說，其實銀行彼此之前還是有一個競爭關係，因此在條件差異不大的情況下，他們的利率大致上不會差距太大，
當然如果有其他特殊約制條件，還有可能在其他銀行得到更低的利息優惠，例如：年收入超乎常人的高、不可大額還款、貸款成數降低等等，在這裡就不多加闡述。
關於本金均攤與本息均攤
房貸的還款方式主要由分成兩種，一種是本息均攤，一種是本金均攤，正常在業務說明貸款注意事項的時候這都是會說明到的重要事項。
通常銀行都會希望用本息均攤，一方面這對於客戶來說每月負擔比較低，另一方面來說整體的利息可以收的比較多，但如果有特別提出需求，應該大部分的銀行還是可以使用本金均攤的方式來還款。
本息均攤
從字面上來看，本息均攤就是把利息平攤到每一期的應繳金額，有點是每月償還固定的總金額，能夠讓客戶清楚知道每一期要還多少錢。不過其中的計算公式並不是這麼令人一目了然，也很難直覺的解釋這種計算方式要怎麼計算。
本息均攤最令人熟知的部分就是在前期所含的利息比例較多，在後期則是本金的比例較多，等於前面會先繳掉大部分的利息，之後則是還比較多比例的本金。也就是說到後來其實還款的時候利息比例已經很低了，即使在未來提早還款，已經失去的利息也回不來了，這也是本息均攤最大的缺點。
本金均攤
本金均攤則是有點不一樣，本金均攤的計算方式就可以很容易的用數學公式算出來，大致就是先將本金總金額分攤到每一期中，再用所剩的餘額計算每個月的利息。有點就是利息隨時都跟著所剩金額來變動，不會有預繳利息的狀況發生，而且可以很公式化的算出應繳金額與利息。而繳納金額也會隨著利息逐月降低，整體利息也會比較少一點。
不過本金均攤還是有缺點的，就是一開始的繳納金額比本息均攤高出非常多，大概要在1/2期數之後才有可能降低到本息均攤的繳納金額水平。
每月應繳金額=總金額/總期數 + 剩餘金額*房貸利率/12個月
其實不管選擇本金均攤或是本息均攤的還款方式，如果想要減少利息支出，早點把貸款還清才是最根本的辦法。
階梯式房貸利率
階梯式房貸也是一種市場上的選擇，但我覺得這種房貸計算方式其實對我們來說並不是這麼有利的一種利息計算方式。
階梯式房貸跟一般固定利率房貸的差別主要是他的利息利率是會隨著貸款時間而有變動的，通常都是前面1-3年的利息很低，然後從第三年開始利息變高。理論上來說，如果有辦法在前三年就把貸款還清，所付的利息可以說是比一般利率來的低；但實際上，我們一定是沒辦法在短短的2-3年間把買方費用支付完畢才會選擇做長期的房貸，如果以長期來看，使用階梯式房貸的算法從第三年開始的利率就會變得很高，這時候其實就不會比一率到底來的划算了。
關於房貸壽險
目前很多銀行都有在推房貸壽險的搭配方案，在我接觸的三間銀行都有跟我提到這個房貸壽險的業務，是在申辦房貸的同時申辦一個個人壽險，當本人有什麼意外狀況無法支付房貸的情況下，可以透過保險公司的理賠來支付房貸的部分。由於銀行鼓勵客戶加購保單，通常在貸款時加入壽險保單，可以減少房貸利率
這份保單主要目的是可以避免重大意外或意外身故後，繳不出房貸而債留家人或是房子被銀行沒收的狀況發生。銀行也不用擔心未來如果我們發生意外的時候會收不到錢，對銀行與貸款戶都是一種保障。
保障金額通常會是60~80%的貸款金額，以貸款的還款期限為保期。但是這個保單與普通的還本型壽險有很大的不同，最大的差異當然就是他是不保值的保單，雖然費用比起還本型保單低了不少，然而，一旦保單期滿，之前所付支付的保費就有去無回了。
如果要以投資的思維來檢視這份保單，其實感覺是一項很不划算的標的。但是就保障而言，其實這是一項很不錯的保障方式，可以避免意外發生後債留家人的狀況。
火險與地震險
火險與地震險是屬於強制險的部分，只要有辦房貸，銀行就會要求要加保，其實一年就是3千多元的保費，其實負擔並不會太大。
申辦火險地震險的管道，除了可以自己找保險公司之外，比較簡單的方式是直接請房貸業務提供銀行合作的物產公司進行投保，可以跟房貸業務一起進行辦理，比較快速也節省許多麻煩的手續。
由於一年只要繳一次，感覺這件事情很容易被遺忘，因此我有設定信用卡自動繳費扣款的方式，以防之後忘記繳費的情況發生。
交屋
交屋是整個流程最後的一個步驟，在前述的完稅款、貸款處理完成，代書也幫我們處理完所有的手續後，就是買賣方的塗銷與交屋手續了。
到了這個時候基本上所有的手續都已經完成了，只差交屋確認了。我們合作的代書有特別提醒如果要對房屋進行驗屋，記得要提早進行，以免交屋後有爭議會比較不好處理。
整個交屋的過程大約30分鐘就完成了，主要就是一些細項的費用結清，然後支付代書費用以及代書代墊的費用，最後就可以點收房屋的所有權狀以及房屋的鑰匙與各項文件移交，房子就是我們所有了。從成交到交屋，歷時整整一個月的時間。
關於房貸申請合約中的自助住與出租規範
通常在申請房貸的時候，如果是要申請自住或是出租用途的房子房貸利率會不一樣，理所當然的是自用住宅的貸款利率會比較低。然而，目前大部分的人買房子都會申請貸款，而看屋的過程中遇到房屋處於出租狀態的其實也不在少數。
關於這個問題，其實我有大致請教一下房貸專員關於這項自用與出租條款的部分。其實因為房子很多，案件也很多，所以銀行大多不會針對個案進行查驗，所以關於出租房屋的狀況，只要沒有舉報，其實銀行也不太會去查驗事實狀況。雖然此次我們賣方的確是自住用途，不過藉由出租房子來償還貸款的做法也算是一種大家心照不宣的默契。
後記
第一次把自己工作幾年存下來的積蓄，一次百萬等級的匯到履約保證專戶真的是一間讓人心跳加速的事情。但是因為房貸的關係也從此變成一個長達30年的負債人生，雖然在房貸分期付款的原則之下，生活品質並不會受到明顯的影響，不過未來必須要不斷隨時的關注自己的財務狀況，並且想辦法在最短的時間內清償貸款。
另一方面，買完房子後才是挑戰的開始要裝潢、入住、添購家具，各種的裝潢費、傢俱費、每個月的貸款，其實都是各種的挑戰，期待新房子能夠帶來更好的生活體驗。
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